Trudny problem odrolnień

W październiku odbyły się w gminie dwa spotkania dotyczące zmian "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy".

"Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy" to dokument niezbędny w planowaniu przestrzennym. Dzięki niemu wiemy, jakie tereny w następnych latach uzyskają zmianę przeznaczenia z gruntów niebudowlanych (rolniczych, nieużytków, lasów) na tereny budowlane.
Podczas spotkań z mieszkańcami w Borzęcinie Dużym i Zielonkach przeprowadzono konsultacje w sprawie zmian projektu przeznaczenia gruntów, a przedstawiciele Referatu Architektury Urzędu Gminy wraz z wójtem Krzysztofem Turkiem przedstawili przybyłym planowane zmiany do studium. Projekt zmian okazał się śmiałą propozycją przewidującą zmianę przeznaczenia wielu gruntów w gminie na tereny budowlane.

Oczekiwania i możliwości
- Zdajemy sobie sprawę z oczekiwań mieszkańców gminy Stare Babice dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów- mówi wójt Krzysztof Turek. - Presja na odrolnienia wynika z położenia gminy w pobliżu dużej aglomeracji miejskiej i jednocześnie z dobrych warunków przyrodniczych, jakie mamy na swoim terenie. Coraz więcej ludzi chce się tu osiedlać. Koniunktura budowlana od kilku lat ma tendencję wzrostową i tak będzie zapewne w przyszłości. Stąd zrozumiałe jest oczekiwanie właścicieli, aby jak najwięcej gruntów zmieniło przeznaczenie z rolniczego na budowlane.
- Przystąpiliśmy do aktualizacji "Studium" z 1997 r. W 2003 r. weszła w życie znowelizowana ustawa o planowaniu przestrzennym, która narzuca ściślejsze związki "Studium" z przyszłymi planami. Uwzględniając powyższe czynniki, Gmina stara się wychodzić naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, ale nie jest w stanie od razu odrolnić wszystkich terenów, których właściciele tego oczekują - powiedział wójt Turek.
Zmiana przeznaczenia gruntu z rolniczego na budowlane powoduje określone skutki finansowe. Z jednej strony dowartościowany zostaje majątek właścicieli gruntów- w wyniku procesu przekształceń właściciele nabywają grunt o dużo większej wartości, a z drugiej strony Gmina popada w ogromne zobowiązania finansowe.
W myśl przepisów, na terenach odrolnionych Gmina musi wybudować niezbędne elementy infrastruktury technicznej- drogę publiczną, wodociąg i kanalizację. Przy czym wykupienie terenów pod drogi (na które idzie około 15-18% gruntów) odbywa się już po cenie gruntów przekształconych na budowlane. Jeśli stanie się inaczej, właściciel przekształconej działki może podać Gminę do sądu i skutecznie wyegzekwować to, co mu się w myśl przepisów należy. Dlatego Gmina musi działać racjonalnie. Proces odronień trzeba wykonywać zarówno w zgodzie z prawem, jak i realiami ekonomicznymi.
Większość terenów naszej gminy (ok. 80%) leży w otulinie KPN, narzuca to konieczność przestrzegania odpowiednich uregulowań prawnych, takich jak np. budowę kanalizacji dla nowo odralnianych terenów. Dziś nikt nie uzyska w gminie pozwolenia na nowy dom (zwłaszcza położony w otulinie KPN) jeśli będzie on wyposażony w szambo.
Gmina St. Babice ma stosunkowo duży potencjał rozwojowy i ekonomiczny. Rocznie może przeznaczyć na inwestycje komunalne ok. 10 mln zł, z czego część środków jest potrzebna na inwestycje drogowe, remonty w szkołach, ośrodkach zdrowia itp. A zatem na budowę kanalizacji rocznie pozostaje ok. 5-6 mln zł. Aby dojść z siecią kanalizacyjną do zachodnich terenów gminy, potrzebne są nakłady w wysokości ok. 100 mln zł. Pewną szansą na przyspieszenie inwestycji związanych z budową kanalizacji, a zatem tych, które bezpośrednio przekładają się na tempo odrolnień, są środki z programów ekologicznych Unii Europejskiej. Aktualnie jeden z programów rozbudowy sieci jest w gminie realizowany. Samorząd składa także wnioski dotyczące dalszych projektów tego typu. Wójt zapowiada, że rozwój sieci kanalizacji będzie postępować szybciej niż zakładałyby możliwości finansowe samej gminy.
-Jeśli kanalizację wykonamy w jakimś rejonie, to praktycznie możemy usiąść do planowania przekształceń gruntów i wtedy potrzebny jest właśnie dokument "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy", który wytycza przyszłe zadania w planach - mówi Wójt.

Proces musi trwać...
Proces przekształcania gruntów o różnym przeznaczeniu na tereny budowlane będzie stopniowo kontynuowany. Warto jednak wiedzieć, że nie ma w Polsce takiej gminy, która odrolniłaby 100% swoich terenów. Grunty rolnicze są nawet w Warszawie. Optymalny rozwój gmin zakłada przekształcenie gruntów w różnorodnych kierunkach - dla celów przemysłowych, usług i mieszkalnictwa. W naszej gminie ze względu na ograniczenia przyrodnicze przemysł nie wchodzi w grę. Pozostają natomiast usługi- dla potrzeb mieszkańców (nie uciążliwe do lokalnej społeczności) i mieszkalnictwo.
W miarę bogacenia się społeczeństwa rosną także potrzeby wyższego rzędu - Gmina zatem przewiduje tereny na działalność kulturalną, rekreacyjną i sportową. Tereny te są interesujące dla inwestorów, a mogą być cenne także dla mieszkańców, ponieważ powstaną tam miejsca pracy. Na północnych terenach gminy mogłyby w przyszłości powstać np. pola golfowe. Tereny na te cele znajdują się na północ od Traktu Królewskiego na wysokości Wojcieszyna i Koczarg. Niektóre obszary nadają się także pod zalesienia - będą na to pieniądze z UE, ale dużą opłacalność w tej dziedzinie można uzyskać jedynie z większych powierzchni.
Różne kolory na mapie gminy obrazują różne normatywy działek. W wyniku wprowadzenia zaostrzonych norm z zakresu ochrony środowiska wymaga się większych niż zazwyczaj normatywów. Standardem w naszej gminie jest działka o powierzchni 1000 m2 dla jednego domu. W przedstawionym studium jest jednak takich niewiele, dla większości przewiduje się min. pow. 1500 m2 i 3 tys. m2 (w pobliżu KPN i na terenach o lepszych glebach).
Realizacja przedstawionego projektu wymaga od mieszkańców cierpliwości. Będzie on z konieczności rozciągnięty w czasie. Jeśli zostanie kiedyś zrealizowany w całości, liczba mieszkańców naszej gminy z obecnych 13,5 tys. (zameldowanych osób) może się zwiększyć do ok. 50 tys. Jest to zdaniem ekspertów górna granica możliwości rozwojowych naszej gminy. Na przeszkodzie dalszego powiększania liczby mieszkańców tych terenów stają ograniczenia - wysokie normatywy działek w niektórych rejonach, ilość dróg, szkół, przedszkoli, a wreszcie, co najważniejsze, ograniczone zasoby wodne.

Scalanie gruntów
Z tematem zmiany przeznaczenia gruntów wiąże się ściśle zagadnienie scaleń. Wiele działek w babickiej gminie ze względu na swoje wydłużone kształty nie spełnia żadnych norm dotyczących wymiarów działek budowlanych. Na takich terenach nawet po odrolnieniu nie da się od razu budować. Aby przeciwdziałać tym problemom, ustawodawca określił procedurę scalania gruntów, jest to w tym wypadku jedyna metoda, aby nadać działce funkcję budowlaną. Proces scalania przebiega (w uproszczeniu) następująco. Na danym obszarze znosi się jak gdyby granice działek, wytycza drogi, nadaje normatywne wielkości kształtnych działek budowlanych i każdemu z właścicieli gruntów przydziela się ilość działek proporcjonalną do wielkości terenu, jaką wniósł co całości scalanego obszaru. Właściciele dostają w pierwszej kolejności tereny w tych miejscach, gdzie wcześniej mieli pola. Nie da się jednak uniknąć przesunięcia własności terenów na pewnym obszarze - ze względu na konieczność powstania na części gruntów obiektów infrastruktury - dróg, szkół itp.
Przy procesie scaleniowym powstają nieraz konflikty - chodzi tu o tzw. ojcowiznę. Nie każdy zgadza się na wspomniane przesunięcia. Jednak nasz samorząd ma dobre doświadczenia w tej dziedzinie - jesteśmy jedną z niewielu gmin na Mazowszu, gdzie proces scaleń został kilkakrotnie pomyślnie przeprowadzony do końca. Innym rozwiązaniem, oprócz scalenia urzędowego, jest zawarcie porozumienia między kilkoma sąsiadami. 3-4 osoby mogą wymienić między sobą części działek - wtedy geodeta w ciągu kilku dni może cały proces zakończyć, a właściciele gruntu uzyskają kształtne działki, na których w przyszłości będzie można bez przeszkód stawiać budynki. Reasumując - rozdrobnienie własności gruntów jest kolejnym ograniczeniem rozwoju gminy i wyzwaniem dla samorządu, ale przy zrozumieniu problematyki tego zagadnienia przez mieszkańców da się ono z pewnością pozytywnie rozwiązać.
Przedstawione na spotkaniach z mieszkańcami "Studium" nie jest planem miejscowym, a zatem nie przesądza o terminach, ani o czasie realizacji planowanych zmian. Od tego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Planowanie przestrzenne jest realizowane dwuetapowo - najpierw uchwala się Studium, a następnie na jego podstawie opracowuje się plany. Dla wszystkich obszarów zaznaczonych na przedstawionym projekcie opracowywać się będzie oddzielne plany. Obecnie w Urzędzie Gminy opracowuje się 4 plany jednocześnie. Dotyczą one Bliznego Łaszczyńskiego, Janowa, Koczarg Starych i Wojcieszyna. Aby odpowiedzieć na pytanie, kiedy pozostałe rejony naszej gminy będą miały opracowane plany, trzeba wykonać harmonogram prac planistycznych. Dokument ten zostanie przygotowany w najbliższych miesiącach. Przewiduje się, że jego treść będzie znana w połowie przyszłego roku. Aby wyjaśnić wszelkie wątpliwości dotyczące powyższych zagadnień warto odwiedzić Referat Architektury UG i bliżej przyjrzeć się mapom.

Marcin Łada