Sprawa zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane, czyli "odrolnień" żywo interesuje wielu mieszkańców naszej gminy. 24 września br. w Zespole Szkolno-Przedszkolnym w Borzęcinie zorganizowano spotkanie mieszkańców Wojcieszyna i Wierzbina z wójtem gminy Krzysztofem Turkiem.
Uczestniczyli w nim także radni: Agnieszka Matuszewska, Justyna Szczepanik oraz Andrzej Koliński z Referatu Architektury Urzędu Gminy.

Tematem spotkania była analiza dotycząca zasadności przystąpienia do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części gminy Stare Babice, w zakresie części wsi Wojcieszyn i Wierzbin. Omawiano także zgodność przewidywanych rozwiązań z ustaleniami obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Zgodność tę wymusza Ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. 2003. 80. 717.
Tereny, o których mówiono, dotyczą obszaru Wojcieszyna i Wierzbina ograniczonego ul. Warszawską i Traktem Królewskim. Nowa ustawa o gospodarce przestrzennej spowodowała konieczność ujednolicenia wszystkich dokumentów, w tym Planu Zagospodarowania Przestrzennego ze Studium Gminy. Spotkanie w Borzęcinie miało zatem charakter informacyjny. Omawiano na nim problemy i zagrożenia związane z tematem odrolnień. Zagadnienie to będzie wymagało jeszcze wielu spotkań, ustaleń i zawarcia porozumień między Gminą i mieszkańcami, a także wieloma różnymi instytucjami.
Omawiany teren ma specyficzne uwarunkowanie - położony jest bowiem przy kanale melioracyjnym, przy którym wg obowiązujących ustaleń rozciąga się strefa ochronna. Wg Studium strefa ta przekracza w niektórych miejscach nawet 100 m. Powstała ona w wyniku różnorodnych uzgodnień, które zakończyły się w 1997 r., kiedy to Rada Gminy uchwaliła zatwierdzenie tego dokumentu. Dziś kierujemy się już innymi przepisami, stąd możliwe stało się wprowadzenie pewnych zmian.
Plan Zagospodarowania Przestrzennego opracowywany był przez co najmniej 1,5 roku. Zanim jego projekt otrzymała Rada Gminy do uchwalenia, trzeba było dokonać szeregu uzgodnień - jedne z bardziej istotnych dotyczyły ochrony przyrody. W związku z tym, że tereny te należą do tzw. otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego nakłada się na nie dodatkowe ograniczenia dotyczące zmiany przeznaczenia gruntów. Uzgodnienia z Wydziałem Ochrony Środowiska Urzędu Wojewódzkiego w Warszawie narzuciły strefy ochronne wzdłuż cieków wodnych.
- Przystąpienie do nowego studium - a dokładniej zaktualizowanie go, wynika ze zmiany przepisów. Będziemy starać się zmniejszyć strefę ochronną rowu melioracyjnego do szerokości 10 - 20m. Dzięki temu będzie więcej terenów budowlanych-powiedział Wójt Krzysztof Turek.
Na planie, który zademonstrowano podczas spotkania, między ul. Warszawską, a Traktem Królewskim umieszczono sieć dróg. Był to na razie jedynie projekt - koncepcja przedstawiona jako element szerszego opracowania, czyli wspomnianej już analizy, z którą zapoznała się Komisja Finansowo Gospodarcza Rady Gminy. Plan ten ilustrował ogrom pracy jaki trzeba wykonać, aby tereny te mogły zostać "odrolnione". Przepisy wyraĽnie mówią o tym, że każda nowo utworzona nieruchomość budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. - To oznacza, że robiąc projekt planu musimy narysować sieć dróg, aby do każdej przyszłej działki zapewnić dojazd. Jak wiadomo wzdłuż głównych dróg grunty są już "poodralniane" i mają dostęp do mediów. Trudniej jest natomiast "odrolnić" tereny leżące w oddaleniu od nich - wyjaśniał Andrzej Koliński.
Pod stawowym ograniczeniem w szybkości "odrolnień" gruntów jest zdolność gminy do wyposażenia terenów w media, a zwłaszcza w kanalizację. Na terenach gminy St. Babice co roku powstają nowe instalacje, już około 40% terenów gminy zostało skanalizowanych. Samorząd stara się wykorzystywać wszelkie możliwości finansowania tych inwestycji, sięgając również po środki Unii Europejskiej. Jest to konieczność, bowiem przepisy prawne ze względu na otulinę KPN nie pozwalają na nowo "odrolnianych" terenach budować szamb. W tej chwili projekt budowy kanalizacji opracowany jest dla rejonu Traktu Królewskiego, z czasem kanalizacja będzie przebiegać na całym obszarze gminy. Przesunęło się niestety wykonanie kanalizacji w Koczargach, nie udało się bowiem pozyskać na tę inwestycję środków z programu Sapard. Gmina wykona ją zatem własnymi środkami w czasie 2 lat.
W gminie Stare Babice przygotowuje się nowe 4 projekty uchwał dla zmiany przeznaczenia terenów leżących w Koczargach Starych między ul. Struga a Akacjową oraz przy ul. Sasanki, w Janowie między ul. Gen. Maczka i Gen. Andersa, oraz w Wojcieszynie i Wierzbinie między ul. Warszawską i Traktem Królewskim. W 2001 r. podjęto odpowiednie uchwały, jednak z konieczności dostosowania się do zmian prawa procedury musiały zostać wstrzymane.
Największe szanse na stosunkowo szybkie odrolnienie mają tereny w Janowie, tam Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodny jest ze Studium, a teren został już nasycony w media. Sprawy związane z przekwalifikowaniami gruntów można równolegle wykonywać w różnych miejscach gminy, potrzebne jest tylko zawarcie odpowiedniego porozumienia z mieszkańcami.

Jaka jest procedura?
Zgodnie z art. 17 ustawy o planowaniu przestrzennym w Internecie, prasie miejscowej oraz przez obwieszczenia zostanie ogłoszone podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego, określi się także miejsce składania wniosków do planu. Dokument ten po opracowaniu zostanie wyłożony do wglądu na 30 dni. Również o tym zainteresowani zostaną poinformowani w podobnej jak wyżej formie. Jeżeli nie będzie do planu zbyt wielu uwag, trafi on pod obrady Rady Gminy w celu uchwalenia.
Jak szybko odrolnione tereny zostaną zagospodarowane, zależy to w dużej mierze od samych mieszkańców. Jeżeli przyjmieny, że grunt rolny ma wartość x, to gdy dokona się zmiany jego przeznaczenia, wartość tę mnoży się np. przez 5. Wiele osób może poprawić zatem swój status materialny. Na gminie ciąży natomiast obowiązek wykupienia terenów pod drogi. Od strony czysto rachunkowej, nie jest to dla samorządu dobry interes. Gmina wykupując drogi po wolnorynkowych cenach gruntu, popada w zobowiązania finansowe większe niż przed odrolnieniem. Ale tu w sukurs samorządom przychodzi rozwiązanie ustawowe - tzw. opłaty adiacenckie. Jest to jednorazowy podatek, który nalicza się w przypadku wykonania przez gminę waloru podnoszącego wartość gruntu. Jest nim właśnie droga.
Idealnym rozwiązaniem jest takie zaplanowanie drogi, aby przebiegała ona prostopadle do własności, jeśli będzie to dogodne dla wszystkich właścicieli nieruchomości, wtedy łatwo jest zawrzeć porozumienie. Można oddać gminie grunt bez odszkodowania, a gmina w zamian zwolni wszystkich z opłaty adiacenckiej. Jest to opłacalne bowiem opłata adiacencka naliczona w maksymalnym stopniu jest większa niż wartość gruntu przekazanego pod drogę. Poza tym odrolnienie przebiega wtedy szybciej. Proces naliczania opłat może trwać dosyć długo, jest bowiem procesem administracyjnym, od którego niektórzy się odwołują a dopóki Gmina nie pozyska terenu pod całą drogę nie może przeprowadzać mediów. Wiele zatem zależy od stanowiska samych mieszkańców.
Często się zdarza, że na danym terenie występuje duże zróżnicowanie wielkości poszczególnych nieruchomości. Jedne działki są węższe inne szersze, czasem są tak wąskie, że nie można na nich budować domów. W takich wypadkach warto przeprowadzić procedurę scalenia. Pozwala ona rozwiązać wiele problemów i uzyskać kształtne działki. Oczywiście zdarzają się sytuacje, kiedy dwóch sąsiadów-posiadaczy wąskich pasków gruntów dogaduje się ze sobą i wymieniają część gruntu, uzyskując działki normatywne, ale na ogół potrzebna jest pomoc Gminy. Samorząd na wniosek właścicieli co najmniej 50% powierzchni gruntów może wszcząć procedurę scaleniową. Mamy dobre przykłady w gminie, gdzie powstały kształtne tereny budowlane, z siecią dróg o odpowiedniej szerokości i właściwym układzie przestrzennym.
Procedura scaleniowa pozwala zaplanować dla całego obszaru optymalny układ dróg i dopiero potem wyznaczyć działki, dzięki temu powierzchnia przeznaczona przez właścicieli nieruchomości pod drogi jest proporcjonalna. W procedurze tej upraszczając nieco zagadnienie, znosi się granice działek i tworzy z nich jedną nieruchomość, w której każdy ma swój procentowy udział. Następnie wyznacza się niezbędne drogi i dzieli tereny na kształtne działki - 1000 m², z których do każdej jest dojazd. Poszczególnym właścicielom w zależności od procentowego udziału we wspólnej nieruchomości przydziela się procentowo tyle działek normatywnych, ile każdy wniósł do scalenia pomniejszone o udział w drogach. Efekt jest taki, że wtedy wszyscy są obciążeni tym samym procentem gruntu przeznaczonym pod drogi, druga korzyść, że wszyscy otrzymują kształtne działki. Koszty scalenia są niewielkie.
Kolejnym elementem, o którym warto wiedzieć ubiegając się o zmianę przeznaczenia gruntów, są opłaty planistyczne. Wprowadzono je stosunkowo niedawno, aby uniknąć spekulowania odrolnionymi gruntami. Płaci je ten kto w ciągu 5 lat od obowiązywania planu, a zatem od odrolnienia gruntu sprzedaje działkę budowlaną. Opłaty te wynoszą do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wójt Gminy stoi na stanowisku, aby opłaty te wyniosły jedynie 10-15% wzrostu wartości działek. Zbyt wysoka opłata nie jest korzystna dla gminy, ponieważ wstrzymuje obrót nieruchomościami, co wiąże się ze zbyt małymi wpływami do budżetu gminy z tytułu tej opłaty.
Gmina oczekuje od mieszkańców współpracy. Dzięki porozumieniom chciałaby pozyskać grunty pod drogi na łagodnych warunkach. W zamian za to gmina odrolni działki i wybuduje media. Na tych terenach warto przeprowadzić procedury scaleniowe, mimo że przedłużają one procedurę o kilka miesięcy, to póĽniej tereny te szybko znajdują nabywców i zostają zabudowane.
Normatyw dotyczący omawianych terenów wynosi 1000 m² i nie może być aktualnie mniejszy. Kto będzie miał mniej niż tysiąc metrów (poza wyjątkowymi przypadkami) będzie musiał dokupić trochę gruntu lub sprzedać działkę.
Istnieje również zapis ustawowy mówiący o tym, że Gmina nie może pogorszyć walorów nieruchomości na skutek procesów przekształceń, a zatem w różnych sytuacjach będzie możliwe uzyskanie odszkodowania lub zamiennej nieruchomości.
Proces zmiany przeznaczenia gruntów jest zagadnieniem skomplikowanym prawnie i wymagającym wielu uzgodnień z różnymi podmiotami. Gmina nie może nikomu narzucać gotowych rozwiązań, stara się jednak zawsze podpowiadać optymalne rozwiązania. W tym przypadku wydaje się, że społecznie najbardziej sprawiedliwe będzie przeprowadzenie procesu scalenia. Rozwiązanie takie miało już miejsce np. w Kwirynowie i Klaudynie. W rezultacie właściciele nieruchomości otrzymali ładne działki budowlane i jednakowo w minimalnym stopniu uczestniczyli w tworzeniu sieci lokalnych dróg.
Drugim tematem omawianym podczas spotkania w Borzęcinie była Uchwała Rady Gminy dotycząca sprzedaży nieruchomości po byłym domu kultury w Wojcieszynie, w której znajduje się obecnie Biuro Powiatowe ARiMR. Budynek ten ma stać się własnością Agencji, zostanie przez nią odnowiony i zmodernizowany.
Położenie Biura Agencji jest korzystne dla naszej gminy z powodu prestiżu jaki daje nam obecność jednostki Unii Europejskiej na naszym terenie. Lokalizacja biura jest wygodna również dla rolników, którzy załatwiają w nim sprawy dotyczące dopłat bezpośrednich do produkcji rolnej czy rent strukturalnych. Co uzyskamy w zamian sprzedając Agencji ten budynek? Pozyskane w ten sposób środki zostaną przeznaczone na zakup terenów pod boisko piłkarskie, czy inne obiekty z przeznaczeniem na sport i rekreację, a także na plac zabaw dla dzieci. Gmina oczekuje obecnie na propozycje mieszkańców dotyczące tego zagadnienia, ale pomysł stworzenia obiektów sportowych wydaje się chyba najlepszy. Tereny te, jak i ich infrastruktura będą służyć mieszkańcom Wojcieszyna i okolicznych miejscowości, przyczynią się do większego zainteresowania młodzieży sportem i zdrowym stylem życia. Wójt Gminy oczekuje na oferty sprzedaży gruntów w Wojcieszynie i najbliższych okolicach.

Marcin Łada